譲渡所得

譲渡所得の
税金計算

不動産を売却した利益に掛かる税金で、後から係ってくる税金です。

贈与税	印紙税	登録免許税	不動産取得税
住宅ローン控除	固定資産税・都市計画税	特別土地保有税	地価税

譲渡所得の税金計算のしくみとは

　譲渡所得の税金は、土地や建物を売却し、利益が生じた場合に係ることになっています。
まずは、この利益（譲渡所得金額）を計算し、さらに特別控除の適応がある場合にはその特別控除額を差し引いて求めたものが、税額の計算の元となる「課税譲渡所得金額」といわれるものになります。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

以上の計算式によって、課税譲渡所得金額を求めます。

この課税譲渡所得金額から所有期間の区分に応じた税額計算によって税額を計算します。

譲渡価額・・・売ったことによって獲た総収入

取得費・・・売却した土地や建物の購入金額（建物は減価償却した後の金額）、購入の際に支払った仲介手数料、購入の際に支払った立退き料･移転料など、売買契約書に貼った印紙代、登録免許税や登録手数料（登記した際の費用）、不動産取得税など、購入時の契約書、領収書などによって確認します。
もしも実際の取得費が不明な場合は譲渡価額の５％を取得費として計算することが認められています。

譲渡費用・・・土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料、売却に伴う広告費や測量費、売買契約書に貼る印紙代、売却に伴い支払う立退き料、建物などの取壊し費用など、

特別控除・・・居住用財産を売った場合の３，０００万円の特別控除などがあります。

所有期間の区分には２種類あります。

　土地建物等を譲渡した年の１月１日現在において、所有期間が５年を超える場合を長期譲渡所得、５年以下の場合を短期譲渡所得として区分されます。

　ここで注意が必要なのは、５年の所有期間の計算ですが、譲渡した日の属する年の１月１日現在で判定するということです。７月に売ろうが８月に売ろうが、その年の１月１日現在で５年を越えていなければ、短期の譲渡所得ということになってしまいます。（長期と短期では税率や特別控除などがずいぶん違い、最終的に税額も大きく変わってきます。)

長期譲渡所得の税金の計算

　長期譲渡所得にかかる税金は、課税譲渡所得金額に、一律２０％(所得税１５％･住民税５％)の税率を乗じて計算されます。

課税譲渡所得金額×２０％＝所得税額及び住民税

短期譲渡所得の税金の計算

課税譲渡所得金額×３９％＝所得税額（所得税３０％、住民税９％）

＊但し、国や地方自治体に譲渡する場合は税率が２０％（所得税１５％、住民税５％）となります。

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